Palazzo AlzatiCo-investire nel futuro di Novara.
Una partnership paritetica nel nuovo ecosistema industriale Silicon Box. Per fondi, family office e partner industriali e finanziari.
Richiedi Dossier Riservato & Data RoomLa struttura dell’operazione.
Il valore esistente incontra il capitale per il completamento. Una partnership equity 50/50, con finanziamento bancario complementare.
Fonti
Impieghi di completamento
Un asset. Tre prospettive.
Confronta le strategie di vendita e messa a reddito sui dati della presentazione.
Valorizzazione del complesso a completamento
Simulazioni indicative, non rendimenti garantiti. Margini lordi prima di interessi, imposte, commissioni e costi di vendita. La locazione assume piena occupazione; non include gestione, manutenzione, vacanza e arredi. Valori della presentazione soggetti a due diligence.
Il valore, piano per piano.
Lotto di 4.783 mq. Quattro livelli residenziali fuori terra oltre al piano terra destinato ai parcheggi. Rustico avanzato da completare, con attici in progetto.
| Livello | Superficie | Valore stimato |
|---|---|---|
| Piano terra | 22 box + posti auto | € 500.000 |
| 1° piano | 999 m² | € 2.347.000 |
| 2° piano | 999 m² | € 2.347.000 |
| 3° piano | 795 m² | € 1.987.000 |
| 4° · Attici | 350 m² | € 980.000 |
Nota di riconciliazione: le voci per piano sommano € 8.161.000. Il totale di € 9.141.000 nella presentazione ripete la voce attici (€ 980.000). Gli scenari riportano i totali del dossier, da verificare con l’advisory.
Documentazione originale della presentazione · Prospetti marzo 2012 · Progetto da aggiornareDalla visione alla realizzazione.
Autorizzazioni e progetto esecutivo
6–8mesi
Completamento delle opere
18mesi
Commercializzazione parallela
60%durante le opere
Commercializzazione residua
40%entro 12 mesi dal completamento
Valutazioni ideali e costi di completamento.
Fonte: Studio A+D, arch. Pierluigi Benato (Novara) — perizia estimativa aggiornata (2024, valori Borsino Immobiliare Novara zona Vignale) e preventivo di massima delle opere di completamento (set.–ott. 2024). Stime parametriche, non analitiche: il computo metrico definitivo sarà redatto dopo sanatoria, nuovo SUE e progetto esecutivo.
Valori di riferimento a completamento
| Voce | Mq comm. | Parametro | Importo |
|---|---|---|---|
| Piano terra · 22 box + 12 posti auto | — | €15.000 + €8.000 cad. | 426.000 € |
| 1° piano · residenze | 999 | 2.200 €/mq | 2.197.800 € |
| 2° piano · residenze | 999 | 2.200 €/mq | 2.197.800 € |
| 3° piano · residenze | 795 | 2.400 €/mq | 1.908.000 € |
| 4° piano · attici | 350 | 2.500 €/mq | 875.000 € |
| 4° piano · attici plus | 350 | 2.700 €/mq | 945.000 € |
| Valore totale con attici | 8.549.600 € | ||
Senza attici: € 6.729.600. Valori prudenziali; la perizia non considera il +5,77% registrato a Novara tra luglio 2023 e luglio 2024.
Computo stimato su base parametrica
| Voce | Mq comm. | Parametro | Importo |
|---|---|---|---|
| Attività preliminari (pulizia, guaina, cantiere) | — | a corpo | 46.000 € |
| Conformità e sanatoria | — | a corpo | 26.000 € |
| Progettazione e spese tecniche (~8%) | — | a corpo | 275.000 € |
| Piano terra, box, cantine e posti auto | — | a corpo | 250.000 € |
| 1° piano · 14 alloggi (finiti ~60%) | 1.000 | 460 €/mq | 460.000 € |
| 2° piano · 14 alloggi (finiti ~60%) | 1.000 | 460 €/mq | 460.000 € |
| 3° piano · 6 alloggi (finiti ~20%) | 930 | ~914 €/mq | 850.000 € |
| 4° piano · 6 attici (da realizzare) | 700 | ~1.857 €/mq | 1.300.000 € |
| Aree esterne, verde, standard e parcheggi | — | a corpo | 117.000 € |
| Altri oneri e imprevisti (5–6%) | — | a corpo | 200.000 € |
| Totale con imprevisti | 3.984.000 € | ||
Costo medio di completamento: ~1.100 €/mq (40 alloggi, ~3.600 mq comm.); 850–900 €/mq per i 34 alloggi esistenti. Incognita: eventuali sottoservizi su Via Alzati.
Confronto per voce: presentazione vs perizia reale
| Voce | Presentazione | Perizia Benato (reale) | Differenza |
|---|---|---|---|
| Piano terra · box e posti auto | 500.000 € | 426.000 € | −74.000 € |
| 1° piano · residenze | 1.173.500 € | 2.197.800 € | +1.024.300 € |
| 2° piano · residenze | 1.173.500 € | 2.197.800 € | +1.024.300 € |
| 3° piano · residenze | 1.987.000 € | 1.908.000 € | −79.000 € |
| 4° piano · attici | 980.000 € | 875.000 € | −105.000 € |
| 4° piano · attici plus | — | 945.000 € | non prevista |
| Totale valori a completamento | 8.161.000 € | 8.549.600 € | +388.600 € |
Nota: la presentazione indica un ricavo complessivo di € 9.141.000, ma la somma delle singole voci è € 8.161.000 (gli attici risultano conteggiati due volte): la perizia reale stima € 8.549.600. Discrepanza segnalata all'advisory per la riconciliazione in data room.
Confronto sui costi di completamento
| Documento | Costi stimati | Δ vs presentazione |
|---|---|---|
| Presentazione operazione | 4.300.000 € | — |
| Preventivo di massima (arch. Benato, reale) | 3.778.000 € | −522.000 € (−12,1%) |
| Computo parametrico con imprevisti (reale) | 3.984.000 € | −316.000 € (−7,3%) |
Le differenze rispetto alla presentazione sono evidenziate in trasparenza: la riconciliazione definitiva è in corso di verifica con l'advisory e sarà aggiornata in data room.
Le cifre dei due documenti tecnici (costi € 3,78–3,98M, valore € 8,55M) differiscono dal piano dell'operazione (completamento € 4,3M, ricavo € 9,14M): la riconciliazione è in verifica con l'advisory.
Il prossimo passo è riservato.
BSMC Tax & Legal SA · Lugano
Guglielmo Riccardi Carbonero